住宅購入と賃貸の判断

家を持つか、借り続けるか。いつか必ず、この分かれ道の前に立ちます。

そのとき、耳の奥でこう鳴っていないでしょうか——「家賃は払い続けても何も残らない、もったいない」。「一人前になったら家を買うのが当たり前」。だから、持ち家こそが正解なのだ、と。

責める話ではありません。まわりの多くがそう言い、広告もそう語りかけてきます。人生でいちばん高い買い物を前に、「当たり前の正解」にすがりたくなるのは自然なことです。

つかいの街道で最初に晴らすのは、この霧——「家は人生最大の買い物、持ち家が当然の正解」というもやもや。その向こうにあるのは、意外なほど当たり前の一つの事実です。

「持ち家こそが当然の正解」と思われがちですが——

賃貸はお金を捨てているだけ、買えば資産が残る。だから買った人が得をする——そう考えたくなります。ですが、ここでひとつ問いを立ててみましょう。

持ち家にかかるお金は、本当にローンの返済「だけ」なのでしょうか。そして賃貸で払う家賃は、本当に「何も残らない、ただの損」なのでしょうか。

答えは、どちらもノーです。

持ち家には、ローン以外にも払い続けるお金があります。賃貸で払う家賃は、「住む場所」という確かなサービスへの対価です。どちらにも損得があり、向き不向きがある——この記事で晴らしたいのは、そこです。

まず、「当たり前」がいつ作られたかを知る

そもそも「持ち家が一人前の証」という感覚は、昔からあった不変の常識ではありません。作られた歴史があります。

意外かもしれませんが、戦前の都市部では、多くの人が借家に住んでいました。住まいは「所有する」より「借りて利用する」ものだったのです。

流れが変わったのは戦後です。経済を立て直すため、国は低金利のローンなどで国民の住宅購入を強力に後押ししました。

その結果、「がんばって家を買う」ことが理想の生き方として広まった——これが、いまの「持ち家が当たり前」という空気の出どころです。だとすれば、それは絶対の正解ではなく、時代が作った一つの前提にすぎません。

「家賃はもったいない」を、もう一段ほどく

では、いよいよ本題です。「家賃はもったいない、買えば資産が残る」——この比べ方の、どこが足りないのでしょう。

足りないのは、持ち家にも家賃のように出ていき続けるお金があるという視点です。買ったら終わり、ではありません。

ここで大事な考え方が一つ。持ち家と賃貸を比べるときは、家賃とローン返済という「目立つ数字」だけを並べても足りません。

上に挙げた隠れたコストまで全部ふくめた総住居費で比べる——これが、霧を晴らす一つ目のモノサシです。

持ち家の「隠れコスト」を、名前で覚える

持ち家で毎月のローンとは別にかかるお金を、性格ごとに束ねておきましょう。買う前に見えにくく、買ったあとに効いてくるのが、この一群です。

1. 毎年かかる税 —— 固定資産税（＋市街化区域なら都市計画税）。家と土地を持っている限り、毎年かかる
2. 備えの保険料 —— 火災保険・地震保険。自分の家は自分で守るぶん、保険は自分もち
3. いつか必ず来る修繕 —— 外壁・屋根の塗り替え、水回りの更新など。マンションは毎月の修繕積立金・管理費として先払い

このうち固定資産税は、家と土地の評価額に対して、標準で年1.4%かかります。ただし住まい用の土地には大きな軽減があり、負担は評価額どおりよりずっと小さくなります。

賃貸なら、これらはすべて大家さんの負担です。家賃には間接的に含まれますが、あなたが直接、税や修繕の請求を受けることはありません。

賃貸の家賃は「損」ではなく、サービスへの対価

逆側も見ておきます。「家賃は何も残らない」は、本当でしょうか。

家賃で買っているのは、住む場所という確かなサービスです。加えて、税・修繕・設備故障の心配をしなくてよい「気楽さ」と、いつでも住み替えられる「身軽さ」も、同じ家賃に含まれています。

どちらが上、という話ではありません。暮らし方と将来の読みやすさで、向き不向きが分かれるだけ。「もったいない」という感情論から、この比べ方に乗り換えるのが、一つ目の霧の晴れ方です。

もう一つの視点——「家は資産か、住居サービスへの支払いか」

ここで、この記事のいちばん奥の問いに触れます。あなたが家に払うお金は、将来お金に換わる資産への投資でしょうか。それとも、住む場所というサービスへの支払いでしょうか。

同じ「家を買う」でも、この二つは目的がまるで違います。

現実には、住み心地と資産価値を完璧に両立させるのは、素人にはとても難しい。だから最優先は「自分たちが幸せに暮らせるか」。そのうえで、「もしものとき選択肢を狭めない」お守りとして、少しだけ資産の視点を足す——この順番が、後悔の少ない選び方とされます。

日本の住宅市場には、知っておくべき「クセ」がある

「資産として残る」を鵜呑みにする前に、日本ならではの事情を一つ。日本の家は、欧米とくらべて中古で売買される割合が小さいのです。

家が売買されるうち中古が占める割合は、欧米では8割前後。日本は、上がってきたとはいえ4割ほどにとどまります。

つまり日本では、「買った家が、思ったほど高く売れない」ことが起こりやすい。「資産になるから買う」という理由に寄りかかりすぎると、この足元をすくわれます。

もっとも、近年は新築価格の高騰やリノベーション文化の広がりで、中古に注目が集まりつつあります。この弱点は、いままさに変わっていく途中でもあります。

持ち家が背負う「5つのリスク」を、束ねて見る

夢のマイホームには、事前に知っておきたいリスクが潜んでいます。個別に怖がる前に、5つを一望しておきましょう。知っていれば、備えられます。

1. ① 価値が下がる —— 人口が減る日本では、価値が下がりやすい家も多い
2. ② 動けなくなる —— 売りたいときすぐ売れず、転職・介護などの変化に対応しづらい（流動性）
3. ③ 災害に遭う —— 地震・水害で建物が価値を失うことも。保険で100%元に戻る保証はない
4. ④ 維持費が続く —— 固定資産税・保険・修繕という「見えないコスト」が家計に効き続ける
5. ⑤ 金利が動く —— 変動金利なら、将来の金利上昇で返済額が増えることがある

これらは「買ってはいけない理由」ではありません。知らずに飛び込むと危ない、というだけ。一つずつ対策できるものばかりです。

とくに社会全体で進むのが、次の問題です。

空き家という、日本全体の背景

日本では、誰も住まない家が年々増えています。2023年の調査で、その数はついに大台に乗りました。

空き家率は約13.8%。7〜8戸に1戸が空き家という水準で、これも過去最高です。

背景には人口減少があります。買った家が将来かならず売れるとは限らず、売れないまま固定資産税だけがかかり続ける——そんな「負動産」になる心配もゼロではありません。

だからこそ、「なんとなく資産になりそう」ではなく、総住居費とリスクを見たうえで選ぶことが、いっそう大事になっています。

ここからは、買うと決めたときの道具——住宅ローンの仕組み

向き不向きを見て、それでも「買う」と決めたなら。次に向き合うのが住宅ローンです。仕組みを知らずに組むのは、地図を持たずに山へ入るようなもの。

まず、返し方に2つの型があります。毎月の返済のうち、元金（借りた元本）と利息の配分が違います。

多くの人が選ぶのは、月々が一定で家計を組みやすい元利均等返済です。この記事のシミュレーターも元利均等で計算します。

次に、もっと大事な分かれ道が「金利のタイプ」です。

いまの金利水準も、目安だけ見ておきましょう。ただし金利は日々動くので、あくまで「時期により変動する目安（2026年時点）」です。

2026年なかばの目安では、変動金利は年1%前後、全期間固定の代表格である「フラット35」は年3%台。数字そのものより、変動と固定でこれだけ差があることと、変動は将来動きうることをつかんでおけば十分です。

借りられる額と、無理なく返せる額は、別物

住宅ローンで最も大切な感覚が、これです。銀行が「貸してくれる額」と、あなたが「無理なく返せる額」は、同じではありません。

上限いっぱいまで借りると、金利上昇や収入減、想定外の修繕が重なったとき、返済が家計を圧迫します。だから借入額は、上限ではなく返せる額から逆算します。

無理のない返済額の、昔ながらの目安があります。1年間の返済額が、額面年収の2〜2.5割に収まるかどうか。ここを超えると、生活の余白が急に細くなります。

年間返済額÷額面年収＝返済比率

たとえば年収500万円なら、年間返済は100万〜125万円（月8万〜10万円台）までが一つの目安。これはあくまで目安であり、家族構成や他の支出で無理のない水準は変わります。

数字ばかり見てきました。ここで、あなた自身の場合を考えてみましょう。

もし〇〇〇〇万円を、いまの一般的な金利・35年で借りたら、毎月の返済はいくらになり、35年で総額いくら返すことになると思いますか？ 利息を含めた総返済額は、借りた額よりどれくらい増えているでしょう。

自分なりの予想を決めてから、次のカードで動かして確かめてみましょう。

※ この計算は仕組みを理解するための簡易シミュレーションです。結果はあくまで目安であり、将来の成果を保証するものではありません。

金利タイプ・審査条件・諸費用によって実際の返済額は変わります。ここでの金利は固定した仮の値で、将来の金利を予想・保証するものではありません。

借入額を動かすと、毎月の返済だけでなく総返済額も大きく変わったはずです。借りた元本に、35年ぶんの利息が積み重なる——これが、長く借りることの重みです。

そして思い出してください。この総返済額に、先ほどの固定資産税・保険・修繕がさらに上乗せされます。ローンの数字は、総住居費の一部にすぎないのです。

持ち家派の強い味方——住宅ローン控除

負担ばかり見てきましたが、国は持ち家を後押しする制度も用意しています。それが住宅ローン控除（住宅ローン減税）です。

これは、納めた税金が直接安くなる、とても効果の大きい仕組みです。ここは「知っているかどうか」で、戻ってくるお金がはっきり変わります。

ここで大切なのが、控除には2つの種類があるという話です。ローン控除は、そのうち効果の大きいほうにあたります。

具体的な借入限度額や条件は、住宅の省エネ性能や世帯によって細かく分かれ、かつ改正が多い分野です。今つかんでおくべきは、次の3つの骨格です。

1. 仕組み —— 年末のローン残高×0.7%が、税額から直接引かれる（最大13年間）
2. 共通の条件 —— 合計所得2,000万円以下・返済期間10年以上などを満たす必要がある
3. 住宅の条件 —— 新築は原則、国の省エネ基準に適合していることが必要

手続きにも一言。1年目は自分で確定申告が必要です。会社員なら2年目以降は年末調整で手続きが済みます。この確定申告の流れは、守りの城塞（税のクエスト）でも触れた「自分で申告すれば動かせる」の一例です。

「正解」は一つではない、と知ることが正解

ここまで来れば、最初の霧はだいぶ晴れたはずです。持ち家が唯一の正解でも、賃貸が損でもない。

大事なのは、家賃やローンという目立つ数字だけでなく、税・保険・修繕まで含めた総住居費と、自分の暮らし方・将来の読みやすさを並べて、自分の頭で選ぶこと。選び方さえ持てば、どちらを選んでも後悔は小さくなります。

今回のまとめ

• 「持ち家が当然の正解」は戦後の前提。持ち家にも賃貸にも損得と向き不向きがある。
• 比べるなら家賃・ローンだけでなく総住居費（税・保険・修繕・管理費まで）で並べる。
• 家は「住居サービスへの支払い」か「資産」か。まず幸せに暮らせるか、次に少し資産の視点を。
• 住宅ローンは借りられる額でなく無理なく返せる額（返済比率2〜2.5割が目安）で決める。団信も安心材料。
• 住宅ローン控除は税額から直接引く大きな制度。条件・限度額は改正が多く最新確認を。

今日からできること

1. いま住んでいる家の『年間の住居費』を出してみる（賃貸なら家賃×12＋更新料の月割り／持ち家ならローン＋固定資産税＋保険＋修繕積立）。
2. 「住宅ローン シミュレーション」で検索し、無理なく返せる返済額（年収の2〜2.5割）から逆算した借入額を試算してみる。
3. 国土交通省や国税庁のサイトで、住宅ローン控除の『いまの条件・限度額』をひとめ眺めておく（改正が多い分野なので、いざ買うときに最新を確認する習慣を）。