住宅購入と賃貸の判断

家を持つか、借り続けるか。いつか必ず、この分かれ道の前に立ちます。

そのとき、耳の奥でこう鳴っていないでしょうか——「家賃は払い続けても何も残らない、もったいない」。「一人前になったら家を買うのが当たり前」。だから、持ち家こそが正解なのだ、と。

責める話ではありません。まわりの多くがそう言い、広告もそう語りかけてきます。人生でいちばん高い買い物を前に、「当たり前の正解」にすがりたくなるのは自然なことです。

つかいの街道で最初に晴らすのは、この霧——「家は人生最大の買い物、持ち家が当然の正解」というもやもや。その向こうにあるのは、意外なほど当たり前の一つの事実です。

「持ち家こそが当然の正解」と思われがちですが——

賃貸はお金を捨てているだけ、買えば資産が残る。だから買った人が得をする——そう考えたくなります。ですが、ここでひとつ問いを立ててみましょう。

持ち家にかかるお金は、本当にローンの返済「だけ」なのでしょうか。そして賃貸で払う家賃は、本当に「何も残らない、ただの損」なのでしょうか。

答えは、どちらもノーです。

持ち家には、ローン以外にも払い続けるお金があります。賃貸で払う家賃は、「住む場所」という確かなサービスへの対価です。どちらにも損得があり、向き不向きがある——この記事で晴らしたいのは、そこです。

まず、「当たり前」がいつ作られたかを知る

そもそも「持ち家が一人前の証」という感覚は、昔からあった不変の常識ではありません。作られた歴史があります。

意外かもしれませんが、戦前の都市部では借家住まいが広く見られたと言われます。住まいは「所有する」より「借りて利用する」ものに近かった、ということです。（★全国の持家・借家を数えた政府の住宅調査は1948年が最初で、それ以前の全国統計は存在しません。ここは数字で裏づけられる話ではなく、当時の都市の姿として語られてきたものです）

流れが変わったのは戦後です。経済を立て直すため、国は低金利のローンなどで国民の住宅購入を強力に後押ししました。

その結果、「がんばって家を買う」ことが理想の生き方として広まった——これが、いまの「持ち家が当たり前」という空気の出どころです。だとすれば、それは絶対の正解ではなく、時代が作った一つの前提にすぎません。

「家賃はもったいない」を、もう一段ほどく

では、いよいよ本題です。「家賃はもったいない、買えば資産が残る」——この比べ方の、どこが足りないのでしょう。

足りないのは、持ち家にも家賃のように出ていき続けるお金があるという視点です。買ったら終わり、ではありません。

ここで大事な考え方が一つ。持ち家と賃貸を比べるときは、家賃とローン返済という「目立つ数字」だけを並べても足りません。

目立つ数字＋隠れたコスト＝総住居費

上に挙げた隠れたコストまで全部ふくめた総住居費で比べる——これが、霧を晴らす一つ目のモノサシです。

持ち家の「隠れコスト」を、名前で覚える

持ち家で毎月のローンとは別にかかるお金を、性格ごとに束ねておきましょう。買う前に見えにくく、買ったあとに効いてくるのが、この一群です。

このうち固定資産税は、家と土地の評価額に対して、標準で年1.4%かかります。ただし住まい用の土地には大きな軽減があり、負担は評価額どおりよりずっと小さくなります。

賃貸なら、これらはすべて大家さんの負担です。家賃には間接的に含まれますが、あなたが直接、税や修繕の請求を受けることはありません。

賃貸の家賃は「損」ではなく、サービスへの対価

逆側も見ておきます。「家賃は何も残らない」は、本当でしょうか。

家賃で買っているのは、住む場所という確かなサービスです。加えて、税・修繕・設備故障の心配をしなくてよい「気楽さ」と、いつでも住み替えられる「身軽さ」も、同じ家賃に含まれています。

どちらが上、という話ではありません。暮らし方と将来の読みやすさで、向き不向きが分かれるだけ。「もったいない」という感情論から、この比べ方に乗り換えるのが、一つ目の霧の晴れ方です。

もう一つの視点——「家は資産か、住居サービスへの支払いか」

ここで、この記事のいちばん奥の問いに触れます。あなたが家に払うお金は、将来お金に換わる資産への投資でしょうか。それとも、住む場所というサービスへの支払いでしょうか。

同じ「家を買う」でも、この二つは目的がまるで違います。

現実には、住み心地と資産価値を完璧に両立させるのは、素人にはとても難しい。だから最優先は「自分たちが幸せに暮らせるか」。そのうえで、「もしものとき選択肢を狭めない」お守りとして、少しだけ資産の視点を足す——この順番が、後悔の少ない選び方とされます。

日本の住宅市場には、知っておくべき「クセ」がある

「資産として残る」を鵜呑みにする前に、日本ならではの事情を一つ。日本の家は、欧米とくらべて中古で売買される割合が小さいのです。

数字で見ると、その差は想像より大きく開いています。

イギリスは85.9%、アメリカは81.0%。取引されている家のほとんどが中古です。対して日本は14.5%——新築が市場の主役という点で、はっきりと少数派の国です。

もっとも、この数字には注意も要ります。中古の取引をどう数えるかで、日本の値は大きく変わるのです（別の数え方では約4割になります）。

数字を1つだけ見て「日本は14.5%」と覚えるより、定義を揃えて比べないと国際比較は成り立たない、と覚えるほうが長く役立ちます。

いずれの数え方でも、欧米との差そのものは残ります。その背景には、新築を好む文化と、建物の評価のされ方があります。

★ただし「築20年でゼロ」は決まりではありません。税法上の耐用年数（木造22年）は減価償却の計算年数であって市場価値ではなく、実際の値の付き方は建物の状態と立地で変わります。

つまり日本では、「買った家が、思ったほど高く売れない」ことが起こりやすい。「資産になるから買う」という理由に寄りかかりすぎると、この足元をすくわれます。

もっとも、近年は新築価格の高騰やリノベーション文化の広がりで、中古に注目が集まりつつあります。この弱点は、いままさに変わっていく途中でもあります。

持ち家が背負う「5つのリスク」を、束ねて見る

夢のマイホームには、事前に知っておきたいリスクが潜んでいます。個別に怖がる前に、5つを一望しておきましょう。知っていれば、備えられます。

これらは「買ってはいけない理由」ではありません。知らずに飛び込むと危ない、というだけ。一つずつ対策できるものばかりです。

とくに社会全体で進むのが、次の問題です。

空き家という、日本全体の背景

日本では、誰も住まない家が年々増えています。2023年の調査で、その数はついに大台に乗りました。

空き家率は約13.8%。7〜8戸に1戸が空き家という水準で、これも過去最高です。

背景には人口減少があります。買った家が将来かならず売れるとは限らず、売れないまま固定資産税だけがかかり続ける——そんな「負動産」になる心配もゼロではありません。

だからこそ、「なんとなく資産になりそう」ではなく、総住居費とリスクを見たうえで選ぶことが、いっそう大事になっています。

買うと決めたら、次の分かれ道は「誰から買うか」

向き不向きを見て、それでも「買う」と決めたなら。すぐ次に、もう一つの分かれ道が立っています。大手ハウスメーカーか、地元の工務店か。

その前に、この取引の形を一つ。売る側は毎日それを仕事にしていて、買う側はたいてい一生に一度きり。建築や土地の知識がないのは、むしろ当然です。

けれど、その「知らない」がそのままリスクになります。買い手は構造的に不利な側に立っている——だから、家を買うと決めたなら、相応の知識で自分を守ることが最低条件になります。

まず、素朴な問いから。同じくらいの広さ・同じくらいの間取りの家なのに、頼む会社によって値段が大きく変わるのは、なぜでしょう。

答えの一つは、払った金額のうち、家そのものには使われない分があるからです。

大手ハウスメーカーの住宅価格が高いのは、価格の2割ほどが広告費などに回っているから。ここから広告宣伝費・営業の人件費・住宅展示場の維持費などの経費を払い、残ったものが会社の利益になります。

テレビCMも、街道沿いのモデルハウスも、休日に会いに来てくれる営業担当も——ただでは存在しません。その費用は、価格のどこかに入っています。

では、地元の工務店なら安心かというと、こちらには別の重さがあります。価格は魅力的でも、本当に良い会社かを外から見分けるのが難しい。そして、次の数字があります。

倒産はどの業種にもあります。問題は、家づくりの途中で起きたときに何が起こるかです。すでに払った前払金は戻るのか、工事の続きは誰がやるのか。

ここが、できあがった家を買うのとも、賃貸とも、はっきり違うところです。

ここで多くの人がつまずきます。「法律で守られているはず」——半分だけ正解です。守られる範囲が、思っているところとずれています。

つまり、建設の途中で倒れられたときに効くのは、法律の義務ではないほうなのです。だから「完成保証に入っていますか」は、契約の前に聞いてよい質問になります。

10年の責任を定めるのは品確法94条・95条で、履行法はその支払い原資を確保させる法律です。義務がかかるのは建設業の許可を受けた建設業者と宅建業者だけ。

もう一つ、よく聞く「下請けへの丸投げ」。ここも法律の線を正しく知っておくと、聞くべきことが変わります。

建設業法22条は、請け負った工事をまるごと、あるいは主たる部分を他人に請け負わせること（一括下請負）を禁じています。

ただし、ここで一つ気をつけたいことがあります。「下請けを使う＝丸投げ」ではありません。

一括下請負にあたるのは、元請が施工に実質的に関与していないとき——施工計画の作成・工程管理・品質管理・完成検査・安全管理・下請への指導監督などを、元請がしていないときです。

ここまでを、契約の前に使える3つの問いに畳んでおきましょう。聞いた人だけが、答えを手にできます。

大手が高くて工務店が危ない、という話ではありません。大手の価格には、その安心を支える仕組みの費用が含まれているし、地域で長く信頼を積んだ工務店もあります。

この分かれ道にも唯一の正解はなく、あるのは条件を揃えて並べ、自分で選べるかどうかだけです。

ここからは、買うと決めたときの道具——住宅ローンの仕組み

向き不向きを見て、それでも「買う」と決めたなら。次に向き合うのが住宅ローンです。仕組みを知らずに組むのは、地図を持たずに山へ入るようなもの。

まず、返し方に2つの型があります。毎月の返済のうち、元金（借りた元本）と利息の配分が違います。

広く使われているのは、月々が一定で家計を組みやすい元利均等返済のほうです（★返済方法別の割合を集計した公的統計は見当たらないため、「何割」とは言えません）。この記事のシミュレーターも元利均等で計算します。

次に、もっと大事な分かれ道が「金利のタイプ」です。

いまの金利水準も、目安だけ見ておきましょう。ただし金利は日々動くので、あくまで「時期により変動する目安（2026年時点）」です。

2026年なかばの目安では、変動金利は年1%前後、全期間固定の代表格である「フラット35」は年3%台。数字そのものより、変動と固定でこれだけ差があることと、変動は将来動きうることをつかんでおけば十分です。

借りられる額と、無理なく返せる額は、別物

住宅ローンで最も大切な感覚が、これです。銀行が「貸してくれる額」と、あなたが「無理なく返せる額」は、同じではありません。

上限いっぱいまで借りると、金利上昇や収入減、想定外の修繕が重なったとき、返済が家計を圧迫します。だから借入額は、上限ではなく返せる額から逆算します。

無理のない返済額の、昔ながらの目安があります。1年間の返済額が、額面年収の2〜2.5割に収まるかどうか。ここを超えると、生活の余白が急に細くなります。

年間返済額÷額面年収＝返済比率

たとえば年収500万円なら、年間返済は100万〜125万円（月8万〜10万円台）までが一つの目安。これはあくまで目安であり、家族構成や他の支出で無理のない水準は変わります。

数字ばかり見てきました。ここで、あなた自身の場合を考えてみましょう。

もし〇〇〇〇万円を、金利1.5％・35年で借りたら、毎月の返済はいくらになり、総額でいくら返すことになると思いますか？ 利息を含めた総返済額は、借りた額よりどれくらい増えているでしょう。

自分なりの予想を決めてから、次のカードで動かして確かめてみましょう。動かせるつまみは3つ——借入額・金利・返済期間です。

※ この計算は仕組みを理解するための簡易シミュレーションです。結果はあくまで目安であり、将来の成果を保証するものではありません。金利タイプ・審査条件・諸費用によって実際の返済額は変わります。金利のつまみは仕組みを体感するための仮の値で、将来の金利を予想・保証するものではありません。

借入額を動かすと、毎月の返済だけでなく総返済額も大きく変わったはずです。借りた元本に、何十年ぶんもの利息が積み重なる——これが、長く借りることの重みです。

つまみを2つ、動かし直してみてください。まずは金利です。3,000万円を35年で借りた場合、およそこう動きます。

月々の増え方は、それほど大きく見えません。ところが同じ1％で、総返済額は数百万円ふくらむ。これが、5つのリスクで挙げた「⑤金利が動く」の正体です。

毎月の家計簿では小さく見える差が、35年ぶんでは数百万円になる——変動金利を選ぶとは、この差を自分で引き受けることにほかなりません。

返済期間を35年から25年に縮めると、逆のことが起きます。

期間は「毎月の楽さ」と「一生で払う総額」を取り替えるつまみなのです。

だから「毎月の返済額が家賃と同じくらいだから大丈夫」という比べ方は、いちばん危ない。同じ月々の額でも、金利と期間しだいで、総額はまったく別の数字になります。

そして思い出してください。この総返済額に、先ほどの固定資産税・保険・修繕がさらに上乗せされます。ローンの数字は、総住居費の一部にすぎないのです。

持ち家派の強い味方——住宅ローン控除

負担ばかり見てきましたが、国は持ち家を後押しする制度も用意しています。それが住宅ローン控除（住宅ローン減税）です。

これは、納めた税金が直接安くなる、とても効果の大きい仕組みです。ここは「知っているかどうか」で、戻ってくるお金がはっきり変わります。

ここで大切なのが、控除には2つの種類があるという話です。ローン控除は、そのうち効果の大きいほうにあたります。

ただし、この制度は改正がとても多い分野です。条件を丸暗記しても、買うころには変わっています。覚えるなら、大前提と4つの注意点という骨格のほうです。

大前提——所得と返済期間、そして広さ

まず、どの住宅でも共通してかかる条件から。ここを外すと、あとの話は意味を失います。

3つ目の床面積には、少しひねりがあります。2026年から40㎡以上に緩められたのですが、子育て世帯向けの上乗せを使う場合だけは50㎡以上が必要。緩和と上乗せが、同時には効かない形になっています。

こういう「条件どうしの噛み合わせ」は、パンフレットの大きな文字には出てきません。

注意点①【新築】省エネ性能が、原則の必須条件になった

いちばん大きな変化がこれです。かつては新築ならどの家でも使えましたが、いまは違います。

省エネ性能が基準に届かない新築住宅（「その他住宅」）は、支援の対象外。控除がゼロになります。

性能が高いほど、控除の対象にできる借入残高の上限（借入限度額）も大きくなります。新築は、こう分かれます。

ただし新築で「省エネ基準適合住宅」の区分が使えるのは、2026年・2027年の入居までです（2028年以降の入居は対象外。ただし2027年末までに建築確認を受けたもの等は2,000万円×10年）。

つまり国は、税の制度を通じて「これから建てる家の性能」を引き上げにかかっているのです。省エネ性能は、光熱費だけの話ではなくなりました。

新築を検討するなら、その家がどの区分に当たるかを、契約の前に確かめる——これが控除の第一歩になります。

注意点①-2【新築】2028年からは「どこに建てるか」でも落ちる

省エネ性能とならんで、もう一つ新築を対象外にする条件が入りました。土地のほうの条件です。

注意点②【中古】築年数と、耐震性の証明

中古住宅でも控除は使えます。ただし、建物の古さに条件があります。

そして2026年から、中古への支援が大きく広がりました。控除期間は、省エネ性能のある中古ならこれまでの10年から13年へ。借入限度額も、長期優良・低炭素とZEH水準なら3,000万円→3,500万円に引き上げられました。

★ただし全部が増えたわけではありません。省エネ基準適合にとどまる中古は、3,000万円→2,000万円へ下がりました（子育て世帯等は3,000万円で据え置き）。期間が延びても、最大の控除額は210万円→182万円と減ります。「中古はぜんぶ手厚くなった」ではなく、性能の高いものほど手厚く、そうでないものは薄く——これが改正の向きです。

日本の弱点だった中古市場を、税制の側から動かそうという方向です。「中古は損」という思い込みは、ここでも一度ゆるめておく価値があります。

注意点③——子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ

見落とされやすいのが、この優遇です。当てはまる人には、借入限度額が上乗せされます。

上乗せの幅は、新築の長期優良住宅なら4,500万円→5,000万円、中古の長期優良住宅なら3,500万円→4,500万円。★長期優良だけではありません——ZEH水準も新築・中古とも3,500万円→4,500万円、省エネ基準適合も2,000万円→3,000万円に上乗せされます。

金額の差がどれくらいの意味になるか、控除額に直すとこうなります。

注意点④——手続きは、1年目だけ自分でやる

最後に手続きです。1年目は自分で確定申告が必要です。会社員なら2年目以降は年末調整で済みます。

この確定申告の流れは、守りの城塞（税のクエスト）でも触れた「自分で申告すれば動かせる」の一例です。やらなければ、条件を満たしていても1円も戻りません。

住宅ローン控除は毎年のように改正されます。実際、2026年も5年延長・中古の拡充・床面積の緩和という大きな変更が入りました。だから、いま覚えるのは骨格だけで十分です。

「正解」は一つではない、と知ることが正解

ここまで来れば、最初の霧はだいぶ晴れたはずです。持ち家が唯一の正解でも、賃貸が損でもない。

大事なのは、家賃やローンという目立つ数字だけでなく、税・保険・修繕まで含めた総住居費と、自分の暮らし方・将来の読みやすさを並べて、自分の頭で選ぶこと。選び方さえ持てば、どちらを選んでも後悔は小さくなります。

今回のまとめ

今日からできること